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武汉楼市调研:最后的战场开始投降!
 跟附近的中介聊了聊,武汉天地2015年就卖到3万/平米,起点非常高,去年最高峰卖到6-6.3万,现在回调到5-5.5万/平米,这样看相比2015年的起点价,一倍都不到了,比普通住宅的升值幅度还不如。
 
  武汉的顶级豪宅为什么会回调这么快呢?
 
  中介说,主要是因为滨江商务区还有很多4万多的新盘,另外武汉天地的云端新盘后面也要开,同一个开发商,只是物业费贵些,一个月6块/平米,但毕竟是新房,还带精装,单价不到5万,所以拉低了二手房价格。
 
  云端有两三百套房,很多人在等,有钱人还是有很多,汉口各种批发市场,小商品经济发达,小老板多。
 
  不止是价格下跌,成交量也萎缩明显,这家中介店2016年一个月的中介费能赚300万,2017年下降到90万,今年只有二三十万,一年下几个台阶,这算是中介行业的一个缩影吧。
 
 
武汉楼市调研:最后的战场开始投降!
  投资客离场
 
 
  整体而言,四大区域跑下来,对武汉楼市有了基本了解,2015年武汉房价开始起步,2016年进入疯抢时代,一年翻番,2017、2018年蜗牛爬坡,今年三季度开始高位横盘,有价无市。
  据武汉房天下数据显示,10月二手房挂牌均价为18643元/平,环比9月轻微下跌0.74%,基本持平。同比去年10月上涨1.71%,小幅上涨。
 
  9月计入统计的76个住宅类项目中,共推出24163套商品住宅,其中只有25个项目开盘当日售罄,“日光盘”比例大幅下降。
 
  根据开发商和中介们的反馈,今年年中后,武汉楼市就没有那么火爆了,以前是秒光,都要茶水费,经过过去两年半的疯狂,买房的人消耗了很多。加上政府调控后,市场需求也少了。
 
  据统计,武汉市房管局发布数据显示,9月份武汉批准预售新建商品住宅30020套,而成交只有12914套,同比下降21.03%,环比下降22.69%,平均放出2.3套房卖出一套。
 
  户型超过140平米,总价超过300万的房子,入市门槛太高就不好卖了,这意味着武汉大多数有钱人已经耗尽了,投资客在离场,剩下刚需和刚改在观望,因此开始同大多数二线城市走向趋同,即市场分化,高性价比的楼盘依然受欢迎,而低性价比的楼盘开始滞销。
 
  武汉楼市实际上在2017年初有过一段调整期,但后来又加入抢人大战,包括大学生可以低于市场价20%买房的政策,这又制造了一大批需求,继续支撑市场,毕竟武汉的高校太多了。数据显示,今年1至8月,武汉市留汉大学生近30万人。实现大学生落户10.62万人,比2016年和2017年同期增加6.59倍和1.04倍。  今年下半年还有个新情况,政府在逐渐放松限价,对2016年、2017年出的那些地王给予通行证,以前那些低价地卖完后,就给高地价王放行,让他们以市场价去卖。
 
  这样的结果是什么呢?新盘不再便宜,当一二手价差逐渐消失后,便失去了投资价值,没有了套利空间的驱使和诱惑,投资客就会退场,剩下的只有刚需和刚改。假如新盘按市场价卖不动,那开发商到时候自然只能被迫降价,卖的动,那就是刚需吃亏。
 
  比如武汉东西湖区的融创观澜府地价一万多,高层毛坯备案价13900-18500元/平,外加3000元/平精装修,冲破吴家山板块2万元的价格天花板!而目前这个版块最贵的次新小区海林广场也只有1.6万/平米,其余大部分都是1.3万,2万多估计也很难卖的动。  另外,据了解,近期武汉三环外开盘的几个项目也开始卖不动了,主要问题在于项目位置稍偏远,而价格不具备优势,甚至直逼三环内低价项目,显然高估了。
 
  比如汉南区这种偏远的区域,虽然不限购,但是价格也不便宜,楼盘又多,碧桂园凤凰城卖9300带1800的精装,就一直卖的不太理想,中介四处宣传买房返佣金。
 
  目前,武汉楼市新建商品住宅库存约13万套,按目前的销售速度,去化周期有12个月,已经是供需平衡了。  以前大家抢房的时候老说房子不够卖,房价还要涨,我总是跟你们强调,政府加大土地供给量到入市,需要一年到一年半的时间,从调控到见效一定是需要时间的,量在价先,先是成交量下降,然后才能轮到价格下跌,等房子上市,需求提前释放完毕,届时需求不足,房源供过于求,就是房子降价的时候。
 
  武汉房管局近期通过对全市商品房项目进行清理,预计今年第四季度,武汉市将有205个楼盘、超过1334万平方米房源可入市销售。
 
  到明年,武汉的去化周期估计会超过12个月,供给量会明显增大。
 
  另外,武汉的利率上浮太高了,普遍上浮30%-40%,非常变态,应该是全国首屈一指,对刚需来说很不划算,我个人建议如果你不是很着急买房自住的话,可以等一等利率下调再买,因为上浮的合同签了,是不会随着基准利率下调而调的。
 
 
武汉楼市调研:最后的战场开始投降!
  土地开始流拍
 
  2016、2017年各大开发商在土地市场叱咤风云,开价都不眨眼,将一个个地王笑纳怀中,现如今只能暗暗叫苦不迭,虽然政府有意放开限价了,但市场却要转向了。  随着新房市场的下滑,开发商拿地也收敛了,武汉的土地市场已经开始降温,比如一周前出让的5宗地,4宗宅地、1宗商服地,均以底价成交。
 
 
武汉楼市调研:最后的战场开始投降!
 
  而值得关注的是,从三季度开始出现流拍。
  流拍1:8月28日,东西湖区吴家山板块P(2018)061地块;
 
  流拍2:9月11日,东西湖区吴家山板块P(2018)077号地块无人出价;
 
  流拍3:10月19日,洪山区南湖板块P(2018)79号地块因无人出价;
 
  流拍4:10月23日,新洲阳逻板块P(2018)093号地块因无人出价;
 
  如果说前面几宗地是因为太偏远,没有地铁,条件苛刻,那这宗地附近有地铁、地块要求较低,也仍然惨遭流拍。  流拍5:10月30日,硚口核心版块住宅用地,P(2018)096号二度流拍。
 
 
硚口96号地,在观音桥附近,靠近二环线以内,有2条地铁线,地段肯定是无可挑剔,属于标准的核心区。
  硚口96号地,在观音桥附近,靠近二环线以内,有2条地铁线,地段肯定是无可挑剔,属于标准的核心区。
 
  但起始价70亿,起始楼面价14471元/平米,盘子比较大,该地块原定于9月29日出让,延迟一个月挂牌,依然没人出价,以流拍告终。
 
  这也说明了房企在楼市转向的关口,对后市预期不太好,开发商资金又都紧张,融资困难,资金成本高,都不敢贸然拿地,地主家余量不多,拿地也要精打细算,小心谨慎啦。
 
  因为这宗地周边的新盘如时代新世界、新华尚水湾,均价在2.8万/平米左右,还不一定卖的好。
 
  土地一旦开始流拍,后面地价就有可能下降,政府地卖不出去,就得主动降价卖啊,跟厦门学习,新房价格也就有了进一步下降的基础,以前老说面粉比面包贵,那面粉便宜了,面包总该降降吧。
 
  武汉最近已经出现有房企资金链断裂的情况,硚口区汉水岸1号楼300户商住两用的房子,本来应该交楼了,结果2年了连网签都没办理,开发商资金断裂把房子抵押给基金公司了。
 
  所以大家千万别买小开发商的房子,在楼市下行期和去杠杆周期中,小开发商的楼盘容易暴雷。
Tags:武汉 楼市 调研 最后 战场 开始 投降 责任编辑:admin
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