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房价连跌,是到顶了吗?钱的流向已变,炒房的彻底慌了
 01
 
  2018年还没结束,但房价可以提前总结下。
 
  这一年很多行业叫惨,那是真惨,但喊得最凶的地产业却创造了营收高峰。
 
  CREIS统计了今年前11个月的销售额,看点很多:
 
  前11个月销售额突破千亿元的房企已增至26家,年内则有望超过30家;
 
  其中碧桂园、万科与恒大均超5000亿元,贵州羊肉粉培训yrfpx3家均值为5841.7亿元,同比增长18.7%;
 
  1000亿元到5000亿元的企业共23家,均值1725.3亿元,同比增长58.3%;
 
  500亿元到1000亿元的企业有27家,均值为675.8亿元;
 
  100亿元到500亿元的企业销售额均值为317.7亿元;
 
  TOP100门槛升至236.3亿元。
 
  这是地产业的史上最佳成绩单。
 
  但细看问题也不少,绝大部分业绩都聚集在9月以前,11月很多地产公司的数据就有点尴尬了,成交量和成交额都在下跌,于是有的公司为了冲业绩开始鼓励内部人购买,用各种方式回笼资金。
 
  新公布的70城房价走势可以看出,17个主要城市的二手房价在下跌,即便是上涨的城市,涨幅也是微乎其微,所以,地产商在丰收之后对未来的走势看法分化严重,而老百姓(603883,股吧)对2019年能不能出手买房这个问题充满疑惑:
 
  现在的房价到了历史大顶吗?
 
  未来十年,房子还是最好的投资品吗?能涨多少?会跌多少?
 
  02
 
  要回答这些问题,首先需要讲清一个问题,“房地产信仰”是怎么建立的?
 
  如果说现在可以穿越回15年前,你要干的是什么?
 
  很多人的答案就是买房,尤其一二线城市,这种信念基本是通过三步完成的:
 
  看起来的“大财富”、过程中的“大辩论”和根源上的“大政策”。
 
  看起来的“大财富”,这点不用讲了。
 
  过程中的“大辩论”,主要就是十几年前任大炮和牛刀、谢国忠等人的房价多空之辩,相信大炮观点并且下手的,内心都有些悻悻然,现在的很多中产,房产资产占比很高,而很多看空的人永远也上不了车了。
 
  但决定这一切的,根源在于“大政策”。
 
  上世纪90年代之前,很多单位最重要的事是什么?分房。
 
  那时候房屋短缺,筒子楼都很紧俏,年轻人结婚没房,搞大事只能趁家里没人的间隙或者干脆野战,猫哥邻居,一套三居室住了三家人,在当时都很常见。
 
  当时财政也不宽裕,所以住宅市场化这一个政策,盘活了两个基本需求:老百姓改善居住条件的需求和地方财政收入问题。
 
  20来年时间,地产业蓬勃发展,赚钱效应显著。地产老板占据富豪榜单的局面愈演愈烈,而老百姓的抱怨一直就是一个主题:比如北京(楼盘),不论房价是1500、7000还是15000、70000,舆论的总论调都是,房价太高了!
 
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十几年的房价,翻天覆地
  决定这些的潜规则,就是钱的流向和流速,一方面钱越来越多,另一方面,钱更多的流向地产,房地产变成了一个超大的蓄水池,身处其中,资产想不增值都难,房地产信仰不得不信。
 
  03
 
  钱为什么会更多的流向房地产,原因很多。
 
  中国过去四十年的崛起故事,在操作层面基本可以分为上下两集:上集叫成本优势,下集叫投资拉动。
 
  核心两个字,钱多。
 
  钱怎么多起来的?
 
  早些年,因为工资占商品的成本比例很低,所以在价格方面我们有巨大的优势,从服装、玩具、自行车到重型机械、通讯网络,人口红利的优势非常明显,即便苹果手机再强,也需要拿到中国生产。同期,外资都往中国跑,于是我们积累了一笔巨大的财富,体现为外汇储备增速惊人。
 
  90年代,我们常年的外储规模在200亿美元左右,而前几年高峰时期,外储规模4万亿美元,200倍的增长!
 
  大家知道,外汇储备是不能直接拿到国内花的,每挣一美元,都需要按照汇率发行等量人民币,4万亿,如果汇率是7,那就意味着28万亿的人民币投放,如果平均流动5次,那就是140万亿,钱潮滚滚。高峰时期,外储占央行基础货币增量比例超过100%,2009年达到了134%。衡量货币量的关键指标M2,2017年之前20年的平均增幅16%,而那些年的经济增速平均是9%左右,算大账,社会上的钱是越来越多了。
 
  规律是:货币超发,通胀上升,有利于实物资产。
 
  美国1970年代与我们类似,当时房价涨了1.5倍,石油涨了10倍,年均涨幅大约26%,黄金涨了15倍,年均涨幅大约26%。
 
  比尔·盖茨之前,美国首富是谁?
 
  他们基本都来自于石油业,保罗.盖蒂和邦克.亨特相继成为美国首富。尤其是邦克,他的财富史就是一部投机史,最早靠石油发家,之后又投机大豆赚了一笔,最后又通过投机白银而闻名于世界。
 
房价连跌,是到顶了吗?钱的流向已变,炒房的彻底慌了
  我们也不例外,过去十年,一二线城市的房产增幅普遍在3倍以上,年化收益超过15%,所以买房的都是人生赢家。
  04
 
  但这里也有错觉存在。
 
  房价的上涨并没有超出货币的规律。任大炮说,房价高是因为钱多了的原因,也是有道理的。
 
  1998年,北京四环边的一般小区每平米大概4000元,M2的平均增速16%,如果照此计算,折合现在的价格大概是78000元,跟实际差不多。
 
  举例来说,就是整体的水多了(钱多),有的人用碗接(买房),有的人用手接(月光族),第二天,碗里的水还在,手里的早没了。
 
  2008年是房价的一个阶段低点,但也因为随后的宽松政策很快止跌回升,4万亿投资拉动,不少钱也流入到了房地产。到了2012,中国加入了塞尔协议Ⅲ,这个协议通俗的讲,就是银行有多少本钱就发放多少贷款,所以理论上,商业银行的货币超发已经被管住了。
 
  但是,金融民工们创意非凡,影子银行开始大行其道,说白了就是不是银行的机构在干银行的活。没几年时间,委托贷款、小额贷款公司、担保公司、信托公司等等一起创造了一个7万亿美元的大市场,这里面的很多钱,都去了地产。
 
  与钱的流向对应,2012年有一个房价走低的小窗口,从2013年开始,房价步步高(002251,股吧)升。
 
  影子银行的风险在于不好管,但它的风险又超级大。
 
  所以这一轮地产调控,看起来是个地产问题,其实是个处置金融风险的问题,现在看起来,处置的时间还是很及时的。
 
  05
 
  回到我们的主题,未来十年的房子值不值得买?猫哥觉得这基本要考虑三个基本问题:
 
  市场面:供需关系怎么样?
 
  基本面:钱还会不会大量流入?
 
  政策面:到底是松还是紧?
 
  市场面:供需关系怎么样?
 
  从需求来说,买不买房对大多数人来说只是个时间问题,千百年来的土地情节是深入基因的,很难清除。
 
  从供应来说,尽管像万科这样喊“活下去”的企业不少,但身体却很诚实,大家都在评估自己的资金情况,尽可能的拿地,三四线城市的库存基本清理完成,棚改货币化政策退出在有的城市已经启动,以前很多城市的库存需要五六年时间清理,现在总体来说,库存比较合理,未来三年的供应量比较稳定。这个量比较有趣,涨跌都有可能。
 
  基本面:钱还会不会大量流入?
 
  但如果考虑钱的流向问题,会更清晰一点。
 
  前面讲过,货币超发会拉高实物资产的价格,要是货币增速大幅下跌,那对商品市场就是实质性的杀伤了。
 
  1980年之后,美联储转向通胀定标制,货币增速大幅下降,通胀回落,商品市场步入到了失意的40年,黄金四十年涨了1倍,房价40年也只涨了5倍,年均涨幅4%多点。
 
  我们从M2的角度看,已经多个季度维持在8%左右了,比之前降了一半,外汇占款下降是主要原因,所以市场感觉钱紧很正常。
 
  按照海通证券(600837,股吧)的计算结果:如果未来货币增速保持在7%左右,考虑到中国住宅的产权是70年,房子的折旧每年差不多是2%,扣掉以后其实房价每年的潜在涨幅只有5%,而且考虑到过去几年的房价涨幅透支了经济增长,可能需要很长的时间才能消化泡沫,如果再考虑到即将出台的房产税,那就意味着未来房地产将真正回归居住属性,失去投机的价值。
 
  政策面:到底是松还是紧?
 
  决定性的因素在政策面,不论是货币政策还是产业政策。
 
  现在喊“降准”“降息”最多的,就是地产和股市圈。地产缺钱人所共知,以前的融资渠道全部卡死,销售端各种限制,三四线城市的去库存只是短期行为,所以看得远的都感到很艰难,因为钱进不来。
 
  以前一旦降准降息,多数钱都到了房地产。但上次降息已经有段时间了,降准也是定向,地产被排除在外。
 
  这些年,央行调控货币的手段升级很快,大水漫灌这么粗放的手段用的很少。去杠杆还没结束,去库存成绩喜人,短时间内推出反向政策概率很小,之前新华社发声“不走回头路”,就是态度。
 
  这背后有更大的一盘棋,就是赛道切换。房地产拉动中国20年,但这个玩法不能一直持续下去,因为土地有限。
 
  现在大家感觉比较辛苦,周其仁教授说核心原因“就是因为低成本优势不明显了,而我们自己的独到性优势还没完全起来”。
 
  怎么突围?就是创新。双创、中国制造2025都是针对于此。
 
  这条路很难,但是一定要走,需要聚集更多的资源,需要更多的定向政策,需要防止钱一多就全跑到房地产的情况再度出现。
 
  所以对房地产的冷处理会成为常态,暴涨暴跌都有大风险。
 
  讲了这么多风险,那还能买房吗?好吧,我们总结下:
 
  房地产总量暴涨的黄金时代结束了;
 
  城市的分化严重;
 
  依然看好一二线核心城市,买房蚀本风险很低,但增值也有限,可能长期徘徊在4-5%,“房住不炒”要落实。
 
  三四线城市有点复杂。
 
  按照统计数据,在2016年之前,三四线城市的房价涨幅低于居民收入增幅,而京沪的房价涨幅高于居民收入增幅,所以这些城市的幸福感完全不同,而这两年三四线城市的大涨有点补涨的意思,但有些城市的涨幅明显透支,下跌风险大。
 
  怎么辨别还是挺难的,有一个统计数据跟房价的贴合度还是很高的,可以参考,这个数据就是“小学生在校人数增速”,超过7%的城市无一不是房价增幅快的,因为这个数据背后就是年轻人的流向,也代表了财富的流向。
 
Tags:房价 连跌 到顶 钱的 流向 房的 彻底 责任编辑:admin
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