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房地产 溺水者
 [根据国泰君安的统计数据,当前房企净负债率创历史新高,达120%,远高于2014年下行期平均80%的水平。今明两年,地产业将迎来偿债高峰期。]
 
  如果连龙头房企都在谈如履薄冰,那么一些房企已接近溺亡。
 
  2018年,一个令人惊惧的年份即将过去,但有些房企或等不到明年和煦的朝阳,因融资渠道收缩和销售艰难的双重困境,它们正陷于资金及债务危机的泥淖。
 
  11月,A股首只“1元退市股”诞生,中弘股份(000979,股吧)到最后也没能绝地求生,现已进入退市整理期。这家凭房地产开发发家的企业,最后倒在房地产调控时期中,徒留近80亿待偿债务。很难简单归结中弘股份倒下的原因,但严峻的偿债环境和楼市调控政策难辞其咎。
 
  残暴的欢愉,终将以残暴结局。谁会成为下一个中弘股份?
 
  根据国泰君安统计数据,当前房企净负债率创历史新高,达120%,远高于2014年下行期平均80%的水平。今明两年,地产业将迎来偿债高峰期。
 
  在国内,房企主要融资渠道是银行贷款、非标融资、定增、公司债、短融中票、ABS等,此外,销售回款也是房企增加现金流的主要途径。房企融资路径通常是从非住宅到住宅、从非标到标准、从债权到股权的渐进式放松。
 
  11月以来,房企债券发行有所增加,如融创、阳光100、弘阳地产、华夏幸福(600340,股吧)等公司相继宣布拟发债的消息。有观点认为这是融资闸门的开启,但新发债券中,尚无一例是借新还旧,房企融资远未到放松时刻。
 
  在外部输血渠道不畅,内部造血功能欠佳的情况下,即便只是一笔数亿的债务逾期足以将一家企业拖入深渊。
 
  粤泰股份,一家广州(楼盘)老牌房企,在行业寒冬中瑟瑟发抖。
 
  10月26日开始,粤泰股份资金和债务问题陆续曝光。粤泰股份子公司广州旭城开发的广州荣庆二期项目迟迟未能取得预售证,无法通过销售回笼资金,无力偿还银行借款。
 
  2015年9月,粤泰股份为广州旭城向工商银行(601398,股吧)广州西华路支行申请不超过3亿元人民币借款提供连带责任担保,同时广州旭城以广州荣庆二期项目为借款提供质押。
 
  到2017年4月时,广州荣庆二期项目已具备办理商品房预售证条件,为了顺利取证,粤泰股份把广州旭城100%股权质押给工商银行广州西华路支行以置换出广州荣庆二期项目。事与愿违,荣庆二期项目未能取得预售证销售,这笔债务出现逾期,逾期金额为2.6亿元。
 
  几乎同时,粤泰股份大股东粤泰控股向浙江中泰借款余额2.7亿元人民币并出现逾期、向北京(楼盘)中泰创盈企业管理有限公司借款余额3亿元人民币逾期,泰控股及其一致行动人持有的粤泰股份被轮后冻结。
 
  截至10月底,粤泰股份控股股东粤泰控股及其一致行动人累计持有公司股份162705万股,本次冻结股份占其合计持有公司股份总数的88.85%。至11月,粤泰股份多个银行账户被相继冻结,且多处资产遭到查封。
 
  粤泰股份企图自救,包括引入长城资产为重组作顾问,并处置不良资产来调整公司资产结构,盘活资产和现金流。
 
  12月5日,粤泰股份宣布把全资子公司信誉建筑的100%股权转让给西藏(楼盘)恒璟创投公司并签署转让协议,交易对价为1018万元。粤泰股份称,信誉建筑目前并无实质经营业务,股权转让所得款项将用于补充公司现金流。
 
  粤泰股份的公司日常经营同样不理想,其2018年半年报显示,上半年公司实现营业收入18.06亿元,同比减少52.03%;归属于上市公司股东的净利润为5.69亿元,同比减少37.61%。
 
  五洲国际的危机比粤泰股份来得更早,其评级被穆迪从由Caa1下调至Ca,9月3日开始,公司股份暂停买卖至今,且集团接获多起重大法律诉讼或申索,赔偿金额超过7亿元,目前正酝酿债务重组。此外,华业资本(600240,股吧)也出现债务违约。
 
  这是寡头的时代,即便今年行业冷清,市场下行,但地产业的集中度仍在提高。克而瑞研究统计的数据显示,截至今年11月份,千亿企业已有25家,中梁控股、金科、融信、金茂、正荣、中南置地、阳光城(000671,股吧)等中型房企也已进入千亿俱乐部。
 
  等待小房企的,除了被收购,只有消亡。今年下半年以来,超过30家中小房企通过产权交易平台挂牌转让股权和债权,仅是11月份,通过北京产权交易所挂牌转让的中小房企就增加到了11家。
 
  现金为王依然是大中小房企共同的黄金策略,它要求房企积极开拓新的融资渠道,同时加大库存去化回笼现金,减少拿地支出,甚至动用裁员等手段减少日常的经营性支出。一家大型房企感叹,“要尽量维持现有业务规模不萎缩,要肩负社会责任尽量不裁员,知易行难。”
 
  国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示,明年是偿债高峰期,房企的资金压力比想象中大,房企融资已到了生死时刻。
 
  
 
Tags:房地产 溺水 责任编辑:admin
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