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读懂三季报|万科“活下去”罗生门:是销售回落还是“抢地盘”?
9月底,在万科业务会上铺天盖地的“活下去”曾经刷遍网络,万科如何活下去这个数据也正在逐渐显现出来,2018年10月25日,万科的三季报正式公布,万科发布三季报显示,1-9月份实现营业收入1760.22亿元,同比增长50.32%;实现净利润139.85亿元,同比增长26.09%。
 
如此优异的成绩让很多人都会觉得万科活下去看来真不是一件困难的事情,受三季报业绩影响,10月26日,万科A开盘就大涨5.19%,股价盘中一度上升到24.71的高位,后来受到整体大盘的影响,涨幅有所收窄,但也保持了1.36%的涨幅收盘,收盘报价23.81元。业绩表现良好,股价也同样给力,看来万科是真的要笑着“活下去”了吗?从万科这个中国房地产的带头大哥成绩单上,我们能看出万科怎么样的未来?又该怎么看待中国房地产的未来呢?
 
一、中规中矩,不求新但求稳
 
仔细分析万科的整个经营业绩,说实在给人最深刻的印象就是一个“稳”字,基本上各大核心指标都呈现出稳健发展的水平。万科第三季度实现营收700.5 亿元,同比增长 48.1%;实现归属于上市公司股东净利润48.6 亿元,同比增长 28.3%。房地产业务实现结算面积579.2万平方米,贡献营业收入669.3 亿元,同比分别增长 51.2%和 49.7%。
 
从盈利指标上来看,万科三季报所显示的毛利率水平为34.44%,较去年同期提升了1.79个百分点,但是本期净利润只有12.76%,较去年同期出现了一定程度的下降。与去年三季报相比,万科盈利能力保持了一个基本稳定的格局,企业经营效益有所下降,但是股东回报能力有所提升。
 
但是,我们从经营指标上来分析的时候,就会发现,万科此次的营业收入增长率51.80%,去年同期为-6.66%,营业收入由亏损转为盈利从某种意义上来说意味着本身万科业务的成长性正在提升,而营业利润增长率从去年的37.93%上涨到今年的43.67%,也能够直接体现出盈利增速的向好,盈利性变好对于房地产企业来说可谓来之不易。我们也不能忽视的是万科的净利润增长水平从去年的36.47%下降到今年的24.94%,如此明显的净利润增长率下滑也让人为万科的企业经营效益感到担忧。
 
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(图片数据来源:同花顺(300033,股吧))
 
从财务的角度来说,无论是盈利指标还是经营指标,万科的表现是相当的中规中矩,但是一旦从现金流开始分析就会发现几乎所有现金流相关指标都呈现出不同程度的下降,销售现金比率-4.02%,去年同期为31.30%;净利润现金含量-46.64%,去年同期为299.21%;现金流量净额增长率-119.47%,去年同期为15.30%。万科的资金问题正是当前中国房地产企业所面临问题的一个集中体现,随着国家“房住不炒”理念的贯彻实施,房地产市场从某种意义上已经逐渐由原先的快速发展市场逐渐演化成为一个慢速演进市场,再加上各家商业银行对于房地产市场的支持力度逐渐减弱,再加上个人信贷发放减缓,让房地产企业的汇款能力也进一步下滑,房地产企业的融资能力正在呈现出逐渐降低的趋势。即使是万科这样的房地产巨头从现金流的角度上来说也呈现出较为明显的短板趋势。
 
所以,从财务的角度分析,万科的财务数据呈现出整体稳健的趋势,营业收入有所增加,但是企业的偿还流动负债的压力较为明显,现金流的能力出现了一定程度的恶化,未来如何保持一个稳定的现金流并且覆盖自身偿债能力成为摆在万科面前需要解决的问题。
 
不过,这是整个行业大势的趋势性问题,从目前来看,仅仅从万科一个企业来说,其现金流保障其业务的持续稳定运行还是难度不大的。
 
二、行业入冬,活下去真的刻不容缓
 
虽然,万科的财务水平还是保持了一个较为稳定的态势,但是当我们分析到具体业绩的时候就会发现,业绩中的变化是相当明显。
 
作为万科主营业务收入占比达到96.03%房地产企业,房地产业务的变化就显得非常明显,今年三季度,万科房地产业务实现结算面积579.2万平方米,贡献营业收入人民币669.3亿元,同比分别增长51.2%和49.7%。
 
但具体到销售业绩的时候就会发现,万科房地产业务第三季度实现销售面积866.7万平方米,销售金额人民币1268.9亿元,同比分别增长9.0%和6.7%。1-9月,万科房地产业务的毛利率为27.8%,较去年同期提高4.5个百分点。今年1到9月,万科累计实现销售面积2902.1万平方米,销售金额人民币4315.5亿元,同比均增长8.9%。
 
我们再来对比一下2017年同期的万科销售业绩数据,2017年第三季度万科房地产业务实现销售面积795.5万平方米,销售金额人民币1,189.2亿元,同比分别增长36.5%和63.3%。1-9月,本集团累计实现销售面积2,664.5万平方米,销售金额人民币3,961.0亿元,同比分别增长33.8%和50.7%。
 
 
 
从去年平均两位数,甚至高达63.3%的增幅,到今年只剩下个位数的房地产销售增速,增速的回落是万科当前最为明显的业务问题,当然这个问题不是万科一家的问题,根据新浪乐居提供的数据,今年以来,中国房地产的紧缩政策环境呈现出一个持续加码的特征,在2018年3季度,深圳(楼盘)、昆明(楼盘)、沈阳、南京(楼盘)等一二线热点城市不仅没有放松房地产的调控,还在某种程度上进一步加强对房地产市场的影响。今年的“金九银十”在全国各地都呈现出居民购房热情锐减的情况,很多地方“日光盘”明显减少,各个房地产企业也都不得不进行促销来推动销售。
 
所以,之前的高增速时代对于房地产企业来说可能真的已经过去了,万科的增速降为个位数受宏观环境的冲击将会是主要原因,可以说万科郁亮所喊出的“活下去”并不是耸人听闻,而是已经成为行业事实。
 
三、万科抢地盘是真是假?
 
除了我们看到的经营数据和销售数据之外,万科最近的拿地情况也是非常受到市场的关注,10月9日晚间,华夏幸福(600340,股吧)公告,拟与北京(楼盘)万科企业有限公司,就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地,签署合作协议,暂定交易价款约为32.34亿元。根据公告,万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司的部分股权的方式,合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。
 
9月下旬,深高速(600548,股吧)在港交所公告,拟引进万科作为战略投资者,增资价格已确定为人民币29亿元。据公告,如本次增资最终得以落实,万科实际出资额人民币29亿元,拥有联合置地30%的权益。据悉,联合置地拥有深圳梅林关城市更新项目拟建成物业的市场评估价值逾百亿元。
 
从这些新闻数据来看,很多人都会觉得万科在喊出“活下去”的时候却在疯狂拿地,但是从三季报的数据来看,这个问题似乎并不是大家理解的那么简单。2018年万科三季度新增加63个项目,总建筑面积约1,549.9万平方米,按万科权益计算的规划建筑面积约862.7万平方米。1-9月,累计新增177个项目,总建筑面积约3,582.5万平方米,按万科权益计算的规划建筑面积约1,939.9万平方米;按投资金额计算,其中83.6%位于一二线城市。
 
再对比2017年的数据可以发现,2017年三季度新增加64个项目,总建筑面积约1,728.6万平方米,按万科权益计算的建筑面积约1,115.7万平方米。1-9月,累计新增143个项目,总建筑面积约3,288.4万平方米,按万科权益计算的建筑面积约2,099.5万平方米,按投资金额计算,其中91.6%位于一二线城市。
 
 
 
可以看出两个情况,一方面,万科本身的拿地量是在处于一个下降状态,这比较明显地符合万科进一步聚焦企业,转型升级的大趋势,另一方面,万科一二线城市的占比由2017年91.6%降低为2018年的83.6%,这个数据的下降其实也能够代表万科整体拿地成本的降低。
 
综合上面的整体分析,我们可以发现,作为中国房地产企业的龙头老大,万科的业绩已经进入了一个非常明显的调整周期当中,有2个特点值得关注:
 
一是企业经营水平长期较好,为应对寒冬打基础。万科的主要经营水平呈现出一个长期较好的趋势,这个趋势也是万科得以在现阶段实现转型升级的原因。
 
二是房地产销售增速的低速时代已来。万科销售增速全面进入一个低增长时代,这既是因为本身房地产市场的销售面积已经呈现出高位,再想保持原先的增幅已经不太现实,又是因为房地产整体调控的从紧,房地产企业的高增长的高速时代已经终结。
Tags:季报 |万科 下去 罗生门 销售 回落 还是 地盘 责任编辑:admin
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